انواع قراردادهای ساختمانی

از آنجا که هیچ دو پروژه ساختمانی شبیه یکدیگر نیستند، انواع قراردادهای ساختمانی (Construction Contracts) نیز وجود دارند تا نیازهای طرفین درگیر را برآورده سازند. دانستن اینکه کدام قرارداد مناسب پروژه است، به مالکان، پیمانکاران و تأمین کنندگان کمک می‌کند تا ریسک‎‌ها را کنترل کرده و دامنه فعالیت‌های حقوقی و قراردادی را تا حد ممکن بشناسند. پس اگر می‌خواهید فرآیند ساختمان سازی را با موفقیت پشت سَر بگذارید، باید با یک قرارداد ساخت و ساز خوب شروع کنید. در مقاله دیگری از کلینیک مشاوره صنعت ساختمان، ما به انواع قراردادهای ساختمانی نگاهی می‌اندازیم.

انواع قراردادهای ساختمانی چیستند؟

قراردادهای ساختمانی آنچه را که باید در پروژه اتفاق بیفتند را شرح می‌دهند. یک قرارداد شامل مشخصات آنچه باید انجام شود و تعهدات هر یک از طرفین در مورد آن است. همچنین مقدار قیمت برای کار تعیین می‌شود و مهلت لازم برای تکمیل پروژه نیز در قرارداد قید می‌شود. بنابراین مهم است که این قرارداد به خوبی تهیه شوند تا از اختلافات میان افراد جلوگیری شود. همچنین باید نوعی از قرارداد ساختمانی را انتخاب کنید که می‌تواند برای پروژه شما مناسب باشد. استفاده از نوع قرارداد اشتباه ممکن است ادامه کار ساخت و ساز را با مشکلات جدی روبرو کند.

چطور قرارداد ساختمانی مناسب را انتخاب کنیم؟

اتتخاب در بین انواع قراردادهای ساختمانی می‌تواند کمی سخت باشد، به همین دلیل مهم است به برخی از جزئیات مهم به شرح زیر توجه کنید:

• جزئیات پروژه چقدر است؟ آیا مجریان و پیمانکاران از قبل دقیقاً می‌دانند چه کاری باید انجام دهند؟ مهم این است که برخی از قراردادها در محدوده پروژه به طور کامل مشخص شده باشند.
• چقدر پروژه ریسک‌پذیر است؟ برخی از انواع قراردادها در صنعت ساخت و ساز خطر بیشتری برای شما دارند. اگر هزینه مصالح بالا برود و یا پروژه به موقع تمام نشود، پول خود را از دست خواهید داد.
• اندازه پروژه چقدر است؟ برخی از پروژه‌های عمرانی ماه‌ها یا حتی سال‌ها ادامه می‌یابد، در حالی که برخی دیگر فقط چند روز یا چند هفته طول می‌کشد. قراردادهای مختلف ساخت و ساز باید متناسب با ابعاد مختلف پروژه‌ها باشند.
• آیا انتظار دارید پروژه به موقع به پایان برسد؟ برخی از قراردادها در صنعت ساخت و ساز به مراجع قانونی و دادرسی مربوط می‌شوند. اگر می‌توانید موانعی را ببینید که ممکن است کار شما را به تأخیر بیاندازد و یا شما را از مسائل حقوقی آگاه کند، باید آن قراردادها را حتماً منعقد کنید.

4 نوع از انواع قراردادهای متداول ساختمانی

در زیر به پنج قرارداد رایج در ساخت و ساز اشاره می‌کنیم:

قرارداد قیمت ثابت (Lump Sum)

یک قرارداد قیمت ثابت از قدیمی‌ترین و ساده‌ترین انواع قراردادهای ساختمانی است. این نوع قرارداد اغلب در ساخت و سازهای مسکونی ساده مورد استفاده قرار می‌گیرد. این قرارداد مبتنی بر ایجاد محدوده مشخصی از فعالیت‌ها است که باید توسط یک پیمانکار انجام شود. در این قرارداد، مهندس یا پیمانکار با مالک موافقت می‌کند که با یک مبلغ ثابت، فعالیت تعریف شده‌ای را شروع کنند. اگر می خواهید به سرعت در یک پروژه حرکت کنید، این نوع قرار عالی است. این موارد برای استفاده در پروژه های ساخت و ساز مسکونی و تجاری ساده بسیار عالی است.

فواید:

• تعریف پروژه: آنچه که مالک انتظار دارد دریافت کند، از قبل تعریف شده و شناخته شده است.
• ارزش رقابتی: در صورت تکمیل نقشه‌ها، با ارائه مناقصه‎ای به پروژه می‌توان ارزش ایجاد کرد، زیرا افراد سعی می‌کنند برای پروژه رقابت کنند.
• به طور گسترده پذیرفته شده است: پیمانکاران و مالکان عادت دارند که تحت این نوع توافق نامه کار کنند.
• انگیزه بیشتر: پیمانکار انگیزه بالاتری برای دستیابی به اتمام زودتر کار و عملکرد بهتر دارد.

معایب:

• ریسک طراحی: اگر اسناد قرارداد کامل نباشد، فرصتی برای پیمانکار جهت درخواست مطالبات اضافی وجود دارد. این بدان معناست که تغییرات عمده‌ای در بودجه ایجاد می‌شود.
• شفافیت: ماهیت قرارداد قیمت ثابت این است که براساس یک عدد کامل و تضمین شده است. به طور معمول پیمانکار ملزم به ارائه اطلاعات و تفکیک هزینه نیست.
• تغییرات: تغییرات درخواست شده توسط مالک می‌تواند تأثیر هزینه بیشتری داشته باشد، زیرا ماهیت رقابتی روند مناقصه می‌تواند پیمانکاران را وادار کند تا در حوزه کار، پول بیشتری طلب کنند.

قرارداد مدیریت ساخت و ساز (Construction Management)

قرارداد مدیریت ساخت و ساز در دهه 1980 به عنوان روشی جدید برای مدیریت انواع قراردادهای ساختمانی معرفی شد. بر خلاف همتایان خود، این قرارداد یک رویکرد مشترکی قوی در ساختمان سازی را تشویق می‌کند. یک قرارداد مدیریت ساخت و ساز، توافق بین یک مالک و یک پیمانکار است که به پیمانکار اجازه می‌دهد تا نقش رهبری را در پروژه بر عهده بگیرد. پیمانکار به طور معمول بودجه و یا تخمینی را برای پروژه فراهم می‌کند که براساس مجموعه‌ای از اسناد بنا شده باشد. پس از تأمین بودجه، پیمانکار مشاغل پیمانکارانی را برای انجام فعالیت‌ها درگیر می‌کند و پول مالکان را مدیریت می‌کند.

فواید:

• انعطاف پذیری: یک قرارداد مدیریت ساخت و ساز به شما امکان می‌دهد زودتر یک پیمانکار را استخدام کرده و پروژه را در مراحل مختلف شروع کنید. همچنین، این امکان را به شما می‌دهد تا قبل از اتمام نقشه، فرآیند ساخت را آغاز کنید.
• اطمینان از هزینه: گزینه GMP (قرارداد حداکثر قیمت) با تکیه بر پیمانکار، اطمینان از هزینه را در اختیار مالک قرار می‌دهد تا مواردی را که در طراحی نادیده گرفته‌اند را معرفی کند.
• شفافیت: کلیه فاکتورها و هزینه‌های پیمانکاران و تأمین کنندگان از طریق مالک و مشاوران به صاحب و مشاوران ارسال می‌شوند که امکان بررسی کامل را دارند.

معایب:

• شایستگی تیم: پیشرفت پروژه مستلزم این است که تیم‌هایی که در پروژه شرکت می‌کنند، شایسته و مناسب باشند. در حقیقت، پیمانکار تنها تا زمانی کار خود را خوب انجام می‌دهد که تیم‌ها فعال نیز خوب باشند. به این معنا که تخمین شما ممکن است کاملاً اشتباه باشد.
• عدم اشنایی: همه پیمانکاران و تیم‌های فعال در پروژه با این نوع قرارداد ساخت و سازها آشنایی ندارند. بنابراین می‌تواند برای افراد یک مفهوم چالش برانگیز باشد.

قرارداد طرح و ساخت (Design Build Contract)

یک قرارداد طرح و ساخت از نظر ماهیت مشابه یک قرارداد مدیریت ساخت و ساز است که در آن پیمانکار مؤظف است نقش رهبری را در پروژه به عهده بگیرد. تفاوت عمده در این است که پیمانکار، مشاوران را درگیر می‌کند و یک پیشنهاد کامل را به یک مالک ارائه می‌دهد. برخلاف قراردادهای مدیریت ساخت و ساز، مالک معمولاً در ابتدای پروژه درخواست پیشنهاد را صادر می‌کند. پیمانکاران و مشاوران در ایجاد پیشنهادات در طرح‌ها و قیمت‌های مختلف با مالک شریک هستند. مالک سپس تیمی را برای طراحی و ساخت ساختمان انتخاب می‌کند. درخواست پیشنهادی شامل متغیرهای سطح بالایی خواهد بود که تیم‎های پروژه باید مقید به آن باشند، اینها می‌توانند شامل قیمت، الزامات طراحی، بازه زمانی و موارد دیگر باشند.

مزایا:

• کار گروهی: تیم پروژه برای اطمینان از موفقیت و سودآوری پروژه تشویق می‌شوند تا به یکدیگر بیشتر همکاری داشته باشند.
• مدیریت: برخی از مالکان تجربه کافی برای اجرای یک پروژه و تصمیم گیری در مراحل اولیه ندارند. داشتن تیم دیگری که مسئولیت جزئیات را برعهده داشته باشد و تصمیمات مهم را به سمت مالک برگرداند می‌تواند به یک سازندگان تازه کار کمک زیادی کند.

معایب:

• کنترل: به عنوان یک مالک، به مراحل طراحی و ساخت کنترل چندانی ندارید. اما به عنوان پیمانکار می‌توانید کنترل بیشتری داشته باشید که منافع کارفرما را نیز فراهم کند.

قرارداد مشارکت دولتی – خصوصی (Public-Private Partnership)

یکی نوع جدید و پیچیده از انواع قراردادهای ساختمانی، «مدل مشارکت دولتی – خصوصی» است. این قرارداد به دلیل ماهیت پیچیده، معمولاً فقط برای برخی از پروژه‌های بزرگ که توسط دولت‌ها اداره می‌شود، محفوظ است. یک قرارداد مشارکت از لحاظ ماهیت بسیار شبیه به قرارداد طرح و ساخت با چند ویژگی اضافی است. پیمانکار نه تنها با طراحان بلکه با یک مؤسسه مالی و یک مدیر تسهیلات نیز همکاری می‌کند. با اتمام ساخت و ساز، مدیر تسهیلات ساختمان را به دست می‌گیرد و آن را برای مدت مشخصی از سال‌های تعریف شده در RFP (درخواست برای ارائه پیشنهاد) اجرا می‌کند. بانک یا مؤسسه مالی وام به مالک ارائه می‌دهد. در اصل مالک برای پرداخت تسهیلات از مدت زمان لازم برای طراحی و ساخت و همچنین مدت نگهداری (که می‌تواند به بالاتر از 25 سال باشد) برخوردار است.

فواید:

• جامع: با توجه به فرآیند طراحی، جزئیاتی که به توسعه پروژه کمک می‌کند، معمولاً بیشتر از سایر پروژه‌ها است.
• همکاری: در این نوع قرارداد، همکاری بین افراد مشغول در پروژه بیشتر از قردادهای دیگر است.
• قابلیت استفاده: همانطور که در بالا اشاره کردم، گروه های کاربری اغلب در مرحله طراحی برای اظهار نظر در مورد کار ورود می‌کنند این باعث می‌شود فضای بهتری برای کاربر نهایی ایجاد شود.

معایب:

• پیچیده: به دلیل ماهیت و اندازه پروژه‌ها، این قرارداد می‌تواند کمی پیچیده باشد‌. فقط بزرگترین شرکت‌هایی که بیشترین منابع را دارند می توانند این موارد را پیگیری کنند.
• پیگیری هزینه: اگر در مناقصه خود ناموفق باشید، پول زیادی از دست می‌دهید.

کلام آخر

برای اطمینان از این که در صورت بروز مسئله، قوانین و دستورالعمل‌هایی در مورد تعامل هر یک از طرف‌ها وجود دارد، انواع قراردادهای ساختمانی برای محافظت از افراد درگیره در پروژه تدوین می‌شوند. داشتن قرارداد برای یک پروژه ساختمانی یکی از اساسی‌ترین شرایط قبل از شروع فرآیند ساخت است. از این رو، برای مالکان و پیمانکاران و همچنین دیگر افراد مشغول در حوزه ساخت و ساز، درک نحوه تنظیم قرارداد می‌تواند به کاهش خطرات حقوقی و مالی کمک کند.