راز کمیابی خانه‏‏‌های نوساز در کشور

کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی نیمسال اول ۱۴۰۲، راز کمیابی خانه‏‏‌های نو را نشان می‌دهد. آمارهای رسمی از انعکاس رکود ساخت مسکن در حلقه نهایی سرمایه‌گذاری ساختمانی یعنی سرمایه‌گذاری برای تکمیل واحدهای نیمه‏‏‌تمام، به عنوان یکی از دو علت مهم کاهش عرضه جدید به بازار مسکن، خبر می‌دهد. تا قبل از تابستان امسال، تورم بالا و مستمر هزینه ساخت، یک عامل مهم در کاهش تمایل سازنده‏‏‌ها به ساخت و عرضه جدید به بازار مسکن بود.

اما، تازه‏‏‌ترین گزارش بانک مرکزی مربوط به آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور که روند و تغییرات حجم ریالی سرمایه‌گذاری در ساختمان‏‏‌های جدید (شروع‌شده)، نیمه‏‏‌تمام و تکمیل‌شده (ساختمان‏‏‌های نو که به بازار عرضه می‏‏‌شوند)، را نشان می‌دهد از عامل دوم رونمایی می‌کند.

 این عامل مربوط به رشد بسیار خفیف سرمایه‌گذاری واقعی برای تکمیل ساختمان به دلیل کاهش سرمایه‌گذاری واقعی برای شروع ساخت‌وساز از سال ۹۷ تاکنون است.

در سال‌های گذشته به علت آنکه، «رشد واقعی سرمایه‌گذاری برای شروع ساختمان» همواره منفی (میانگین منفی ۶‌درصد از سال ۹۷ تاکنون) بوده است، نتیجه آن به شکل «رشد خفیف سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان» بروز کرده است. به بیان ساده، افت پروژه‌‌‌های جدید در سال‌های اخیر باعث شده در سال‌جاری، ساختمانی برای تکمیل به شکل گسترده وجود نداشته باشد؛ هر چند «نیمه‌‌‌تمام ماندن پروژه‌‌‌های ساختمانی» تحت‌تاثیر تورم ساخت نیز عاملی برای «تکمیل نشدن» است اما اثر این عامل، در یکی دو سال اخیر کمتر از اثر «رکود شروع به ساخت» بوده است.این آمارها از سوی دیگر حاکی از تغییر جنس «علت رشد خفیف سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌‌‌ها» است. نتیجه سرمایه‌گذاری در تکمیل ساختمان‌‌‌ها، عرضه «خانه نو» به بازار مسکن است و از این رو تغییرات آن اهمیت قابل‌توجهی دارد.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در نیمسال اول سال‌جاری، حجم ریالی کل سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌‌‌ها در کشور معادل ۴۳۰‌ هزار میلیارد تومان بوده است. این میزان در ساختمان‌‌‌های شروع‌شده یا ساختمان‌‌‌های جدید معادل ۹۹‌ هزار میلیارد تومان، نیمه‌‌‌تمام‌‌‌ها ۲۵۷‌ هزار میلیارد تومان و برای تکمیل ساختمان معادل ۷۲‌هزار میلیارد تومان بوده است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد تا قبل از شروع دوره رکود ساختمانی (قبل از پنج سال اخیر)، پایین‌‌‌بودن رشد سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان‌‌‌‌‌‌ها ناشی از رشد ساختمان‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام به دلیل انجماد سرمایه‌‌‌ها در ساختمان‌‌‌های نیمه‌‌‌کاره بود. امروز اما رشد خفیف و ناچیز سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل، نتیجه پنج سال رشد منفی سرمایه‌گذاری واقعی در ساختمان‌‌‌های جدید است. آمارها نشان می‌دهد از سال ۹۷ تاکنون، میانگین رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری برای شروع ساختمان، در هر سال منفی ۶‌درصد بوده است.

سیاه و سفید کارنامه ساختمان‌‌‌سازی

کارنامه سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، یک بخش سیاه دارد که نشان‌دهنده وضعیت نامناسب سرمایه‌گذاری در حوزه تکمیل ساختمان (سرمایه‌گذاری منجر به عرضه آپارتمان نو به بازار)، است. بر اساس آمارهای رسمی، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه تکمیل ساختمان در سال ۱۴۰۰ نزدیک به ۳۰‌درصد افت واقعی نسبت به مدت مشابه سال قبل (۱۳۹۹) داشته است.

این میزان در سال ۱۴۰۱، فقط ۵‌ درصد رشد مثبت را نشان می‌دهد. بهار امسال، همین نرخ یعنی رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور، منفی ۲۲ درصد بوده، یعنی حجم ریالی سرمایه‌گذاری با لحاظ تورم، ۲۲‌ درصد نسبت به بهار سال گذشته افت داشته است و در نیمسال اول ۱۴۰۲ نیز تنها یک رشد خفیف ۲ درصدی را نسبت به ۶ ماه اول سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد.این کارنامه اما یک بخش سفید هم دارد و آن رشد واقعی چشمگیر در حجم ریالی سرمایه‌گذاری برای ساخت‌وسازهای جدید در ۶ ماه اول سال‌جاری است. در حالی که از سال ۹۷ تاکنون به طور متوسط در هر سال، میانگین رشد واقعی حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی منفی ۶‌ درصد بوده است اما در نیمسال اول ۱۴۰۲، حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی رشد واقعی ۲۰ درصدی را تجربه کرد.

رشد اسمی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور در این بازه زمانی (نیمسال اول ۱۴۰۲) معادل ۶۵‌ درصد بوده است.بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، این رویداد عمدتا ناشی از یک اتفاق مثبت در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی در تابستان امسال است. ثبات و کاهش قیمت مسکن در تابستان، عاملی برای ورود نسبی سازنده‌‌‌ها به بازار ساخت‌وساز، تعریف پروژه‌‌‌های جدید و رشد واقعی حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی شد. انعکاس این رویداد به احتمال قریب به یقین در آمار مربوط به صدور پروانه ساختمانی تابستان امسال (که هنوز منتشر نشده) نیز خود را نشان خواهد داد.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تغییر چشمگیر در رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی در حوزه «شروع ساخت‌وساز جدید»، علاه بر آنکه می‌تواند ناشی از «کاهش و ثبات نسبی قیمت مسکن» باشد به احتمال زیاد به «پروژ‌‌‌ه‌‌‌های موسوم به مسکن ملی» و همچنین «رشد ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده شهرها» نیز مرتبط است.