ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری
شهرداری‌ها و سازمان‌های مربوطه دستورالعمل‌های خاصی را با عنوان «ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری» تدوین می‌کنند تا بر روند شهرسازی نظارت داشته و کیفیت ساخت و ساز را بالا ببرند. محتوای این ضوابط و قوانین شامل سیاست‌های شهرسازی و اقدامات عملی برای پیشبرد هر چه بهتر صنعت ساختمان است.
از ساختار پهنه بندی و اَراضی گرفته تا مواردی مانند تراکم، سطح اشغال، شبکه معابر دسترسی و بسیاری موارد دیگر، ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری مجموعه قوانینی است که باید خوب درک شده و اجرا شود. برای شناخت بیشتر ضوابط و قوانین شهرسازی با مقاله دیگری از کلینیک مشاوره صنعت ساختمان همراه باشید.
ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری چیست؟
اصطلاح ضوابط شهرداری یا کدهای ساختمانی به مقرراتی اشاره دارد که تعیین کننده معیارهایی است که کلیه فرآیند ساخت و ساز شهری را مؤظف به اجرای آن می‌کند. این ضوابط موضوعاتی نظیر طراحی، اجرا، ایمنی، تعمیر و نگهداری و موارد دیگر را پوشش می‌دهد و حداقل شرایط لازم را برای صیانت از سلامت و رفاه عمومی را برآورده می‌کند.
درحقیقت، ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری تأثیرات دیگری بر محیط، کارآیی، فرهنگ اجتماعی و بسیاری موارد دیگر دارند. این مهم به جوامع کمک می‌کند که بتوانند سیستم شهرسازی را بر طبق اصول مدون که هدفش بهبود شرایط زندگی است، استوار سازد.
در این میان، پروژه‌های ساختمانی مؤظف هستند تا تک تک ضوابط و مقررات ساخت سازی را اجرا کنند تا دچار تخلفات نشوند. قانون مباحثی را برای انواع تخلفات ساختمانی وضع کرده است، به صورتی که اگر هر سازنده و کارفرمایی دچار تخلف شود، متحمل خسارت مالی شده و برای پاسخ باید به مراجع قضایی رجوع کند.
لزوم تدوین و تهیه ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری
فنآوری‌های ساختمانی به طور مداوم در حال پیشرفت هستند تا مسائل ایمنی را حل کرده و سبک زندگی جدیدی را تداعی کنند. همچین جهت ایجاد یک الگوی مطلوب، هدایت و کنترل تحولات ساخت و ساز، ساماندهی فضاها در کالبد شهری و جلوگیری از شکل گیری تخلفات، همه اینها لزوم تدوین و تهیه ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری را نشان می‌دهند.
به طور معمول، بین الزامات موجود در ضوابط ساختمان سازی و آخرین فنآوری‌های موجود در این حوزه، شکاف وجود دارد. اصلاحات مداوم در قوانین می‌تواند برای صنعت ساخت و ساز غیرعملی و گیج کننده باشند. به روزرسانی‌های ضوابط با اولویت بالا به سرعت منتشر قابل انتشار است، اما روند بررسی تغییرات عمده اغلب چندین سال طول می‌کشد.
اگر قوانین مندرج در ضوابط شهرداری بتواند بالاترین سطح عملکردی که در راستای رفاه عمومی قرار دارد را تأمین کند، می‌توان هزینه‌های سنگین عدم وجود قانون در شهرسازی را به کلی برطرف کرد. همچنین این مورد فرصتی را برای بهبود عوامل انسانی مانند آسایش، کیفیت زندگی و ایمنی را در امتداد خود فراهم می‌کند.
کدهای ساختمان حداقل شرایط لازم را برای پیشبرد موارد قانونی و اجرایی یک پروژه ساختمانی مشخص می‌کنند. با این وجود، چندین جنبه از عملکرد ساختمان می‌تواند فراتر از مبنای تعیین شده در ضوابط پیش رود، مثلاً بهره وری انرژی، حفاظت از آب و کیفیت هوای داخل ساختمان نمونه‌هایی از این دست است. این موارد در مقررات ساخت و ساز شهرهای ایران عملاً جایی ندارد!
موضوعات مورد بحث در ضوابط و قوانین ساختمان سازی
به منظور اینجاد یکپارچگی و نظم شهر، رعایت ضوابط و مقررات ساخت و ساز امری قانونی است. اما این قوانین چه موضوعاتی را شامل می‌شوند؟ اول باید بگوییم که ضوابط طرح تفصیلی ساختمانی در هر شهری از کشور دارای مفاد متفاوتی هستند، اما برخی از سرفصل‌های مطرح شده برای همه شهرها یکسان هستند و تنها در جزئیات با یکدیگر تفاوت دارند. این ضوابط در دو فصل تدوین و تهیه شده است که به شرح زیر هستند:
فصل اول: اراضی و ساخت و ساز در پهنه شهری
هدف در نظام پهنه بندی اراضی در درجه اول حصول اطمینان از استقرار مناسب کاربری‌های زمین در ارتباط با یکدیگر است. درحقیقت، پهنه بندی کاربری‌ها از یک سو پاسخی دقیق به بی‌نظمی‌ها و بی‌برنامگی‌ها است و از سویی دیگر به ارتقاء کیفیت و کارآیی محیط شهر توجه دارد. چهار پهنه کلان شهر به زیر هستند:
اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت (R)
این پهنه عام‌ترین عملکرد در سطح شهرها را نشان می‌دهد که شامل محدوده‌هایی از شهر است که کاربری غالب آن مسکونی بوده در برگیرنده شبکه معابر، دسترسی‌ها و خدمات سکونتی منطقه است. در این پهنه طیف گسترده‌ای از فعالیت‌ها و خدمات بـه لحاظ ایجاد امنیت و آرامش، در ارتباط با نیازهای اولیه ساکنین هستند. این خدمات شـامل فضاهای سبز، محیط‌های آموزشی، فرهنگی، مذهبی، بهداشتی، درمانی، گردشگری، ورزشی و پارکینگ‌های عمومی هستند.
اراضی و ساخت و ساز در پهنه فعالیت (S)
در این پهنه سکونت محدود بوده و تحت الشعاع کار و فعالیت در عرصه‌های مختلف خدماتی و یا تولیدی است. هدف از تمایز این پهنه، ساماندهی عرصه‌های کار و فعالیت جهت ارتقاء کیفیت محیط شهری و جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری‌ها همراه با رونق عرضه‌های اقتصادی است. این پهنه به تفکیک زمینه فعالیت و تمرکز و پراکندگی آنها به سه پهنه اصلی با کد یک رقمی تجاری ـ اداری و خدمات (S1)، مراکز و گستره‌های تجاری ـ اداری و خدمات بـا حفاظت سبز و باز (S2) و صـنعتی و کارگاهی (S3) تقسیم شده است.
اراضی و ساخت و ساز در پهنه مختلط (M)
توسعه فضاهای کار و فعالیت در بافت مسکونی شهر موجب شکل گیری گستره‌ها و یا محورهایی شده کـه عملکرد آنها را به اختلاطی از سکونت و فعالیت تبدیل کرده است. در طرح تفصیلی شهرها و در جهت ساماندهی به این عرصه‌ها، پهنه مختلط که قابلیت استقرار فعالیت‌های چند منظوره کار فعالیت و سکونت را دارند پیشبینی شده است. پهنه مختلط شامل سه پهنه اصلی اعم از پهنه اصلی مختلط تجاری ـ اداری و خدمات با مسکونی (M1)، پهنـه اصلی گردشگری و فرهنگی با مسکونی (M2)، همچنین پهنه عملکردهای مختلط شهری با خدمات عمومی (M3) است.
اراضی در شهنه حفاظت سبز و باز (G)
فاهای سبز و باز شهری که تأثیر به سزایی در ارتقاء کیفیت محیط و ظاهر شهر دارند بایستی به گونه‌ای فعال حفاظت شده و ساخت و ساز در آنها بـه شدت کنترل و محدود شود و تنها در جهت توسعه گردشگری تفرج و مدیریت بحران استفاده شود. این عرصه‌ها شامل فضاهای سبز و باز عمومی و خصوصی پارک‌های جنگلی، باغات و اراضی مزروعـی و حریم رودخانه است.
فصل دوم: ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری
در این فصل مباحث زیر به تفصیل آورده شده‌اند:
- پروانه ساختمان
- تفکیک ساختمان
- ارتفاع ساختمان
- کف معبر
- ارتفاع طبقه
- تراکم جمعیتی
- سطح اشغال و باز و مکان استقرار بنا
- تفکیک و تجمیع قطعات و پلاک‌ها
- تراکم مجاز ساختمان
- بلند مرتبه سازی
- مشاعات
- پارکینگ
- نمای ساختمان
- تخلاف ساختمانی
- گواهی پایان کار
- کوچه، خیابان و گذر
- فضای سبز و باغ
- حفاظت از میراث تاریخی
- حفاظت از میراث طبیعی شهر
- بافت‌های فرسوده
- سایر ضوابط و مقررات ساخت و ساز
کلام آخر
ضوابط و قوانین ساخت و ساز شهری به توصیف چشم‌اندازهای شهر و تعیین اهداف کلان و راهبردهای بلند مدت توسعه و عمران شهر می‌پردازد. در زمینه هدایت و کنترل نحوه استفاده از اراضی شهری، تحولات کالبدی و نحوه ساخت و ساز، اجرای ضوابط و مقررات برای همه سازندگان و کارفرمایان امری ضروری است. امیدواریم هستیم که در آینده نزدیک، با استفاده از چنین قوانینی بتوان صنعت ساختمان را چندین گام به جلو حرکت داد.
مطالب زیر را حتما مطالعه کنید
مشاور ساخت کیست؟
مدیریت پیمان چیست؟
انواع قراردادهای ساختمانی
دیدگاهتان را بنویسید