فاکتورهای مهم در تحلیل بازار مسکن

[vc_row][vc_column][vc_column_text]

بازار مسکن یکی از مولفه‌های اصلی اقتصاد است که به طور مستقیم بر حوزه ساخت و ساز اثر می‌گذارد. به ویژه برای کسانی که در این صنعت سرمایه گذاری کرده‌اند، موضوع تحلیل بازار بیش از پیش مهم جلوه می‌کند. سازندگان و کافرمایان که در ساخت پروژه‌های ساختمانی فعال هستند، با بازار مسکن همواره سرو کار دارند.

همچنین این مورد مصرف کنندگان را نیز وارد گود می‌کند؛ اگر در مرحله خرید ملک باشید، بازار مبلغی را که باید پرداخت کنید تعیین می‌کند. برای کمک به شما برای درک اینکه چه فاکتورهایی در تحلیل بازار مسکن مهم هستند و عوامل مؤثر در افزایش و کاهش قیمت مسکن چیستند، ما مقاله‌ای از کلینیک مشاوره صنعت ساختمان را به این موضوع اختصاص داده‌ایم.

فاکتورهای مهم در تحلیل بازار مسکن

هر یک از این عوامل به تنهایی می‌توانند بازار مسکن را دستخوش تغییرات قرار دهند:

عرضه و تقاضا

عرضه و تقاضا به عنوان شاید اساسی‌ترین مفهوم اقتصاد، جهت بازار مسکن را تعیین می‌کند. هرچه تعداد خانه‌های بیشتری در یک زمان مشخص در دسترس باشند، رقابت کمتری وجود خواهد داشت و برعکس، اگر یک محله مطلوب خانه‌های کمتر و خریداران بیشتری باشند، قیمت‌ها افزایش می‌یابند، زیرا افراد بیشتری بر سر خانه‌ها باهم رقابت می‌کنند.

عرضه و تقاضا منجر به یکی از دو شرط زیر می‌شود:

بازار فروشندگان

وقتی تقاضای بازار برای خرید ملک در یک منطقه خاص زیاد است و همچنین با کمبود عرضه مواجه هستیم، توازن قدرت در بازار به سمت فروشنده تغییر می‌کند. دلیل این امر این است که به دلیل کمبود عرضه، تقاضای بیش از حد در بازار وجود دارد. فروشندگان می‌توانند منتظر بمانند تا پیشنهادهای مربوط به ملکشان به حداکثر قیمت فروش خود برسد.

حتما بخوانید: ترفندهای فروش ملک

بازار خریداران

برعکس وقتی تقاضا برای مسکن ضعیف است و عرضه زیادی در بازار وجود دارد، جهت قدرت به سمت خریداران بالقوه تغییر می‌کند. در این زمان، تنوع مسکن بسیار زیاد است و خریداران می‌توانند در مورد قیمت پایین‌تر از قیمت عرف بازار مذاکره کنند. البته تحلیل بازار مسکن همیشه به کار آسانی نیست. تعیین همه عواملی که بر عرضه و تقاضا تأثیر می‌گذارند بسیار دشوار است. به عنوان مثال، اگر تقاضا به اندازه کافی زیاد باشد، ممکن است قیمت در محله‌ای که فهرست موجودی کمی دارد، افزایش یابد. بنابراین، مهم است که درک کنیم چه عواملی (حتی کوچک‌ترین جزئیات) روی تقاضا تأثیر می‌گذارند.

نرخ بهره

با هزینه‌های بالای مسکن در بازار امروز، نیاز به وام امری غیر معمول نیست. در حالی که بهترین سرمایه گذاران پرداخت نقدی را ترجیح می‌دهند، سرمایه گذار متوسط ​​نیاز به همکاری با یک مؤسسه وام دهنده دارد.

نرخ بهره در خرید خانه و متعاقباً کل بازار مسکن نقش اساسی دارد. نرخ بهره پایین به طور خاص، می‌تواند تقاضای مسکن را تحت تأثیر مثبتی قرار دهد. پرداخت کمتر وام، خود انگیزه جذابی است. اگر نرخ بهره به اندازه کافی پایین باشد، ممکن است کسانی که در تنگنا هستند، اقدام به خرید کنند.

حتی در مورد کسانی که صاحبخانه هستند، اگر نرخ‌ها برای تجارت مناسب باشند، ممکن است آنها را تشویق به ارتقاء ملک خود کنند. هنگامی که نرخ‌ها به سرعت در حال افزایش هستند، ممکن است موج فروش کمی تغییر کند، زیرا خریداران سعی می‌کنند معاملات خود را قبل از منقضی شدن در بازار مسکن، به دلیل افزایش هزینه‌های وام، خاتمه دهند. اگرچه این موضوع درست است، اما اگر نرخ‌ها همچنان در حال افزایش باشند، به احتمال زیاد خریداران به مرحله‌ای می‌رسند که خرید به یک بار سنگین برای آنها تبدیل می‌شود.

از میان عواملی که بر بخش مسکن تأثیر می‌گذارند، نرخ وام یکی از جنبه‌هایی است که خریداران به صورت فردی بر آن تأثیر می‌گذارند. مراحلی وجود دارند که می‌توانید اطمینان حاصل کنید که بهترین نرخ وام را دریافت می‌کنید. در واقع، خریداران با اعتبار بالا بهترین شرایط را دریافت می‌کنند.

در دسترس بودن وجوه

همانطور که بحث شد، نرخ بهره پایین می‌تواند فعالیت قابل توجهی را در بخش مسکن ایجاد کند. اگرچه وام گیرنده در وهله اول قادر به تأمین بودجه نیست، این نرخ‌ها کمک چندانی نمی‌کنند. مؤسسات مالی بدون در نظر گرفتن ریسک موجود علاقه‌ای به گرفتن وام ندارند.

اگر اقتصاد ضعیف یا رو به زوال باشد، خریداران با اعتبار محدود یا جریان نقدی شخصی کم ممکن است دریافت وام برایشان دشوار باشد. وقتی اقتصاد در حال رونق است، ممکن است استانداردهای وام کاهش یابند و بازار مسکن بیشتر تحریک شود.

بازار سهام

بازار سهام تأثیر عمده‌ای بر کل اقتصاد کشور دارد. بنابراین، تعجب آور نیست اگر بدانیم عملکرد بازار سهام در تحلیل بازار مسکن مهم هستند. این مورد حتی درباره افرادی که حتی سرمایه گذاری مستقیمی در بازار ندارند نیز صادق است.

از آنجا که اکثر مردم به طریقی در بورس شرکت می‌کنند، این عاملی است که بر اکثریت صاحبان خانه فعلی تأثیر می‌گذارد. این موضوع حتی تأثیر روانی که یک بازار با عملکرد ضعیف می‌تواند بر جمعیت بالا داشته باشد را نیز به حساب نمی‌آورد. اگر آرزو دارید که معامله مالی خوبی داشته باشید، درک عواملی که بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارند بسیار مهم هستند.

جمعیت شناسی

جمعیت شناسی داده‌هایی است که سن، نژاد، جنسیت، درآمد، الگوهای مهاجرت و رشد جمعیت را توصیف می‌کند. جمعین شناسی اغلب مورد غفلت قرار می‌گیرد، اما موضوعی قابل توجه است، زیرا بر چگونگی قیمت ملک تأثیر می‌گذارد. تغییرات عمده در جمعیت شناسی یک کشور می‌توانند تأثیر زیادی در روند تحلیل بازار مسکن برای چندین دهه داشته باشند.

به عنوان مثال، نوزادانی که بین سال‌های 1945 و 1964 متولد شده‌اند نمونه‌ای از روند جمعیتی هستند که می‌توانند تأثیر قابل توجهی در بازار املاک و مستغلات داشته باشند. انتقال این نوزادان به دوران بازنشستگی یکی از روندهای نسل‌ها در قرن گذشته است که بازنشستگی آنها که از سال 2010 آغاز شده است و مطمئناً برای دهه‌های آینده در بازار مسکن مورد توجه قرار خواهد گرفت.

روش‌های مختلفی وجود دارند که این نوع تغییر جمعیتی می‌تواند بر بازار املاک و مستغلات تأثیر بگذارد، اما برای یک سرمایه گذار برخی از سؤالات کلیدی ممکن است مطرح شوند. این سوالات می‌توانند به سرمایه گذاران کمک کنند تا مدت‌ها قبل از شروع روند، نوع و مکان سرمایه گذاری‌های بالقوه مطلوب در املاک و مستغلات را شناسایی کنند.

[/vc_column_text][vc_row_inner css=”.vc_custom_1600706405982{margin-top: -30px !important;background-position: center !important;background-repeat: no-repeat !important;background-size: cover !important;}”][vc_column_inner css=”.vc_custom_1599304242411{margin-bottom: 10px !important;padding-right: 50px !important;padding-left: 50px !important;}”][cdb_courses_carousel posts_per_page=”6″ orderby=”rand” slides_per_view=”3″ autoplay=”true” show_prev_next_buttons=”true” wrap=”true”][cdb_featured_courses columns=”3″ products_query=”size:12|order_by:date|post_type:product|categories:97″][cdb_featured_courses columns=”2″ products_query=”size:12|order_by:date|order:ASC|post_type:product|categories:97″][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]

وضعیت اقتصاد

عامل اصلی دیگری که بر ارزش مسکن تأثیر می‌گذارد، سلامت کلی اقتصاد است. این به طور کلی با شاخص‌های اقتصادی مانند تولید ناخالص داخلی، داده‌های اشتغال، فعالیت تولیدی، قیمت کالاها و سایر عوامل اندازه گیری می‌شود. به طور کلی، وقتی روند اقتصاد کند است، شرایط بازار مسکن نیز آهسته خواهد بود.

با این حال، چرخه اقتصاد می‌تواند تأثیرات مختلفی بر املاک و مستغلات داشته باشد. هتل‌ها نوعی از املاک هستند که به دلیل نوع ساختاری که در تجارت دارند، نسبت به فعالیت اقتصادی بسیار حساس هستند. اجاره یک اتاق هتل را می‌توان نوعی اجاره کوتاه مدت قلمداد کرد که در صورت عملکرد ضعیف اقتصادی، مشتری هتل به راحتی از اجاره آن اجتناب می‌کند.

از طرف دیگر، مستأجران اداری معمولاً اجاره نامه‌های بلند مدتی دارند که در اواسط رکود اقتصادی قابل تغییر نیستند. بنابراین، اگرچه باید از بخشی از چرخه اقتصاد آگاه باشید، اما باید از حساسیت مسکن نسبت به چرخه اقتصادی نیز آگاهی کامل داشته باشید.

سیاست‌ها و کمک مالی دولت

قانون گذاری نیز عاملی دیگر است که می‌تواند تأثیر قابل توجهی در تحلیل بازار مسکن داشته باشد. اعتبارات مالیاتی، کسورات و کمک مالی، برخی از راهکارهایی است که دولت می‌تواند به طور موقت تقاضای املاک و مستغلات را برای مدت زمان لازم فراهم کند. آگاهی از مشوق‌های فعلی دولت می‌تواند به افراد در تعیین تغییرات در عرضه و تقاضا و شناسایی روندهای بالقوه نادرست کمک کند.

طبق انجمن ملی معاملات ملکی، مشوق مالیاتی 900000 خریدار مسکن را به سمت خرید خانه سوق داده است. این افزایش بسیار قابل توجهی بود، اگرچه موقتی و بدون دانستن اینکه ناشی از مشوق مالیاتی بوده است! اما ممکن است به این نتیجه رسیده باشید که تقاضا برای مسکن بر اساس سایر عوامل رو به افزایش است.

حتما بخوانید: مدیریت مالی در ساخت و ساز

بهترین سرمایه گذاری چیست؟

اندازه و مقیاس بازار مسکن و مستغلات، آن را برای بسیاری از سرمایه گذاران به یک بازار جذاب و پرسود تبدیل کرده است. سرمایه گذاران می‌توانند مستقیماً در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند یا سرمایه گذاری غیرمستقیمی را از طریق وجوه مدیریت شده انتخاب کنند.

سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات شامل خرید ملک مسکونی یا تجاری برای استفاده به عنوان یک دارایی درآمدزا یا فروش مجدد در آینده است. روش‌های غیرمستقیم برای سرمایه گذاری در این بازار شامل سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات و صندوق‌های قابل معامله در بورس املاک هستند.

توجه به نقدینگی بیشتر در بازار، هزینه‌های معاملاتی و سرمایه مورد نیاز کمتر، سرمایه گذاران متوسط ​​ترجیح می‌دهند به طور غیرمستقیم در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند.

کلام آخر

در این مقاله برخی از مهمترین فاکتورهای در تحلیل بازار مسکن را شرح دادیم، اما بخش‌های پیچیده‌تری نیز برای بازی در این حوزه وجود دارند. اگرچه برخی از این عوامل ذکر شده بیانگر وجود رابطه‌ای مشخص بین عامل و بازار است، اما در عمل نتایج بسیار متفاوتی می‌توانند داشته باشند. با این حال، درک عوامل کلیدی که بازار املاک و مستغلات را تحریک می‌کنند، برای انجام ارزیابی جامع از یک سرمایه گذاری بالقوه ضروری است.

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]