هزینه ساخت ساختمان چقدر است؟

هزینه ساخت ساختمان هیچ وقت روندی ثابت نداشته! به ویژه در زمان رکود مسکن، هزینه‌های ساخت و ساز دست خوش تغییرات به اصطلاح سینوسی می‌شود. از آنجا که هزینه ساخت ساختمان بسته به روند اقتصادی کشور و شرایط حاکم بر بازار می‌تواند بسیار متفاوت باشد، مسائلی مانند منطقه مورد احداث، قیمت مصالح و برآورد هزینه‌های جاری، در تعیین مبلغ کل ساخت ساختمان مؤثر هستند. در این مقاله، ما در کلینیک مشاوره صنعت ساختمان به بررسی متغیرهای موجود در حوزه ساخت و ساز کشور ‌می‌پردازیم و در ادامه، نکته‌ها و ابزارهایی را برای برآورد هزینه ساخت ساختمان ارائه ‌می‌دهیم.

هزینه ساخت ساختمان چقدر است؟

قبل از اینکه به مشخصات مربوط به ساخت ساختمان بپردازیم، مهم است که در شروع به این پرسش پاسخ دهیم: «در ساخت یک بنا باید پول را کجا هزینه کرد؟». برای پاسخ، ما به داده‌های اخیر خود در بخش تحقیق و توسعه که مورد پردازش قرار گرفته اند، بسنده ‌می‌کنیم. با این حساب، سه مورد از بزرگترین موارد در هزینه ساخت ساختمان (خانه، آپارتمان، تجاری، اداری) که باید در بودجه خود لحاظ کنید، به شرح زیر هستند:

هزینه زمین

قیمت زمین، اولین هزینه بزرگ در ساخت و سازهای شهری است. داده‌های ما تخمین ‌می‌زنند که هزینه‌های زمین معمولاً بین 10 تا 20 درصد بودجه را تشکیل ‌می‌دهند. اگرچه به طور دقیق ن‌می‌توان این موضوع را تخمین زد، احتمالاً منطقه ای که زمین در آن قرار دارد، با میزان درصد بیان شده در بالا ارتباط زیادی دارد. به عنوان مثال، هزینه زمین در قلب شهر، بیشتر از حومه شهر و یا شهرستان‌های کوچک اطراف است.

هزینه سخت

به طور کلی، ‌می‌توانید انتظار داشته باشید که هزینه‌های سخت بخش عمده ای از بودجه را تشکیل دهند. در برآورد هزینه ساخت ساختمان، قیمت مواد و مصالح ساختمانی و هزینه‌های کلی مربوط به کار، جزء هزینه سخت محسوب ‌می‌شوند. به طور خاص‌‌‌تر، این هزینه ‌می‌تواند شامل هزینه‌های مهندسی و قراردادهای پیمانکاری نیز باشد. داده‌های ما در کلینیک مشاوره صنعت ساختمان، نشان ‌می‌دهند که هزینه‌های سخت بین 50 تا 70 درصد بودجه را تشکیل ‌می‌دهند.

هزینه نرم

بر طبق بررسی‌های ما، 20 تا 30 درصد نهایی بودجه از هزینه‌های نرم تشکیل شده است. هزینه‌های نرم، آنهایی هستند که ارتباط مستقیمی ‌با فرآیند اجرایی و فیزیکی کار ندارد، اما هنوز برای توسعه ملک ضروری هستند. هزینه‌های نرم به طور معمول شامل هرگونه هزینه اضافی مانند هزینه‌های معماری، طراحی داخلی و هزینه‌های قانونی (مجوزها و مالیات‌ها، بیمه) است. همچنین، هزینه نرم ‌می‌تواند شامل مواردی باشد که پس از پایان ساخت مانند تعمیر و نگهداری، بیمه، امنیت و سایر هزینه‌های مرتبط با نگهداری دارایی ادامه ‌می‌یابند.

چه مواردی در هزینه ساخت ساختمان مؤثر هستند؟

عوامل مؤثر بر هزینه ساخت و ساز به شرح زیر می‌باشند:

نوسان نرخ ارز: استفاده از برخی مصالح یا دستگاه‌ها، نیاز به واردات برخی از مواد دارد، در زمان تغییر نرخ ارز، ما شاهد افزایش سریع قیمت مصالح خواهیم بود.
وابستگی به مواد خارجی برای ساخت: برای مصالح و تجهیزاتی وارداتی، تعیین قیمت ممکن است دشوار باشد، مبلغ یا بالا ‌می‌رود یا پایین! در بیشتر موارد همیشه افزایش خودسرانه در هزینه وجود دارد.
مدیریت قرارداد: برنامه زمانبندی شده باید طبق قرارداد طرفین حفظ شود، اما هر تغییر در برنامه باید برای سازنده و پیمانکار مشخص شود. هرگونه تأخیر یا عدم رعایت مفاد قرارداد، هزینه ساخت ساختمان را تحت تأثیر قرار ‌می‌دهد.
بی ثباتی اقتصادی: دقیقاً همانگونه که این وضعیت را در کشور داریم، هزینه‌های ساخت و ساز با نبود ثبات اقتصادی همراه است.
نوسان قیمت مواد: در یک اقتصاد بی ثبات، قیمت مصالح ساختمانی به طور مداوم تغییر ‌می‌کند، این موضوع همچنین بر هزینه نهایی ساخت و ساز تأثیر ‌می‌گذارد.
برنامه ریزی ضعیف: اگر نتوانید برنامه ریزی کنید، از همین حالا شکست خورده اید! برای پیشگیری یا کاهش خسارت‌های مالی باید برنامه ریزی کنید.
میزان تجربه پیمانکار: این مورد بر چگونگی صرفه جویی در هزینه شما تأثیر خواهد گذاشت. خسارت‌های ملی با یک پیمانکار باتجربه کاهش ‌می‌یابد.
کیفیت یا نوع مصالح ساختمانی: هر چه کیفیت مصالح ساختمانی بالا رود،0 (لوکس سازی) قیمت ساخت نیز افزایش ‌می‌یابد.
کاربری ساختمان: ساختمان مسکونی نسبت به ساختمان اداری و تجاری، قیمت ساخت متفاوتی دارد.
نوع ساختمان: یقیناً هزینه ساخت ساختمان بتنی از میزان هزینه ساخت ساختمان فلزی متفاوت خواهد بود.
دسترسی به سایت (حمل و نقل): حمل و نقل مصالح و مواد به کارگاه، خود به تنهایی بخشی از هزینه ساخت ساختمان است. اما اگر دسترسی به کارگاه دشوار باشد، هزینه‌ها بیشتر خواهند شد (زیرا نیاز به استفاده از تجهیزات خاص دارد).
ارزش منطقه: یکی از موارد مهم در هزینه ساخت آپارتمان، منطقه مورد احداث است. برای مثال، ساخت بنا در شمال یا جنوب شهر یا منطقه 2 با منطقه 11 تهران، تفاوت بسیار دارد.
موقعیت ساختمان: مواردی مانند صدا، پوشش گیاهی، آب و هوا، امکانات رفاهی، مشاعات، نزدیکی به خیابان‌های اصلی و موارد دیگر، در هزینه ساخت تأثیرگذار هستند.
ضوابط قانونی: مواردی مانند عوارض دولتی، مالیات، پروانه ساخت، الزامات و ضوابط و موارد دیگر، بر قیمت احداث ساختمان مؤثر هستند.

تفکیک هزینه‌های ساخت ساختمان به چه صورت است؟

برآورد هزینه ساخت ساختمان باید به شکل زیر در جزئیات اجرایی و الزامات قانونی دسته‌بندی شود:

1- قیمت ساخت هر متر مربع زیر بنا

جمع هزینه‌های اجرا شامل مصالح، دستمزد، ابزار آلات، حمل و نقل است. قیمت متر مربع برای کلیه مناطق تهران و شهرستان‌ها به صورت یکسان نمی‌باشد. هر چه به مناطق با ارزش بیشتر پا ‌می‌گذاریم، قیمت متر مربع ملک بیشتر ‌می‌شود.

2- هزینه سفت کاری

این هزینه شامل خاکبرداری، فنداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی نعل درگاه پنجره‌ها، وادار فلزی دیوارهای جدا کننده، قوطی کشی مدفون در پنجره و فریم فلزی چهارچوب درب‌ها است .

3- هزینه نازک کاری

کلیه هزینه‌های مربوط به تزئیات ساختمان، بعد از دیوار چینی تا پایان نصب کابینت (شامل گچ و خاک دیوارها، فرش کف، کاشی کاری، نمای ساختمان و موارد دیگر است)، در دسته هزینه‌های نازک کاری قرار ‌می‌گیرند.

4- هزینه تأسیسات برقی

هزینه‌های مربوط به فعالیت‌های سیم کشی، کابل کشی، داکت گذاری، نصب کامل کلید و پریزها، چراغ‌ها و سیستم روشنایی، آیفون، دتتورها و تابلوهای برق، در دسته هزینه تأسیسات برقی قرار ‌می‌گیرند.

5- هزینه تاسیسات مکانیکی

هزینه‌های مربوط به لوله کشی آب و فاضلاب، نصب لوازم بهداشتی همانند توالت ایرانی، فرنگی و لوازم سرمایشی – گرمایشی مانند کولر، اسپیلت، رادیاتور و آبگرمن است. همچنین، هزینه نصب آسانسور نیز در این بخش لحاظ ‌می‌شود.

6- برآورد هزینه‌های جواز و موارد جانبی

مبلغ جواز ساخت و هزینه‌های جریمه بر طبق ماده صد، به ارزش منطقه ای ملک، کاربری و عرض گذر بستگی دارد و لازم است از شهرداری مورد استعلام قرار گیرد. به طور کلی، شرح هزینه‌های جواز و موارد جانبی به شرح زیر هستند:

جواز ساخت و عوارض، هزینه خلاف ساخت مازاد بر جواز، ماده صد
هزینه‌های نظام مهندسی شامل طراحی، نظارت، اجرا و نقشه برداری
بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیر مترقبه
هزینه ثبت اسناد و املاک، تنظیم تقسیم نامه یا سند تفکیکی
هزینه مالیات و دارایی
دفتر اسناد رسمی‌ جهت انتقال مالکیت
هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه نامه و سند فروش
هزینه‌های آزمایشات شامل مکانیک خاک، جوش و بتن
پسماند و نوسازی شهرداری در زمان ساخت
هزینه انشعابات و نیرو رسانی شامل آب، برق، گاز، تلفن
تهیه شناسنامه فنی ملک (در حال حاضر برای برخی از شهرها)
بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان
هزینه خدمات و گواهی تایید سازمان آتش نشانی شهرداری

متوسط قیمت هر متر مربع برای یک مجتمع آپارتمانی چقدر است؟

اکنون، شما تا حدودی ‌می‌دانید که هزینه ساخت ساختمان چقدر است، اما ‌می‌توانیم به هزینه‌های خاص‌‌‌تری بپردازیم. از آنجا که قیمت احداث ساختمان براساس برخی از مؤلفه‌ها بسیار متفاوت است، استفاده از سطح گرانولی (ریز کردن جزئیات کار) ‌می‌تواند مفید واقع شود.

در این حالت منظور ما این است که نگاهی به قیمت هر متر مربع در مقابل هزینه کلی ساختمان بیاندازیم. به این ترتیب، شما ‌می‌توانید براساس مقادیر به دست آمده، فرآیند ساخت را بودجه بندی کنید. پ میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در سال 99 را به شرح زیر است:

کم ارتفاع (چهار طبقه): حداقل متری 3.7 میلیون تومان
مرتفع (20 طبقه به بالا): حداقل متری 7.4 میلون تومان

ارقام ارائه شده براساس نرخ بازار امروز است كه بسته به جغرافیای محل ‌می‌تواند بسیار متفاوت باشد، زیرا هزینه‌های مواد و نیروی كار نیز متفاوت است. نکته ای که باید مد نظر قرار داد، این است که به ازای هر طبقه بیشتر، حداقل پنج درصد به هزینه واحد اضافه ‌می‌شود.

چرا تخمین هزینه ساخت و ساز مهم است؟

به عنوان یک مدیر پروژه، اهمیت تخمین هزینه ساخت ساختمان را نمی‌توان هنگام اتمام پروژه به دست آورد. قبل از شروع یک پروژه، درک تخمین هزینه باعث ‌می‌شود تا از نقاط قوت و ضعف پروژه خود آگاه شوید. قانون اندازه گیری ‌می‌گوید: «اگر به درستی هزینه‌ها تخمین زده شوند، موفقیت قطعی است».

تخمین هزینه، طیف گسترده ای از متغیرهای را برای انجام کار تحلیل ‌می‌کند. سازندگان، کارفرمایان و مالکان باید از ارزیابی دقیق هزینه‌ها برای تعیین یک خروجی مناسب براساس میزان سرمایه گذاری خود استفاده کنند.

سنجش دقیق هزینه ساخت بنا برای کسب سود حداکثری ضروری است. یک اندازه گیری دقیق از هزینه، ‌می‌تواند بگوید که یک وظیفه (مثلاً اجرای فونداسیون یا نارک کاری) شامل چه فعالیت‌هایی است و چه مبلغی را باید به آن اختصاص داد. اندازه گیری زمان اجرا و میزان فعالیت، منابع را برای برآورد هزینه ساخت ساختمان فراهم ‌می‌کنند.

اگرچه ممکن است در برآورد هزینه‌های ساخت و ساز دقت کاملی نداشته باشید، اما باید بالاترین تخمین ممکن را به دست آورید. یک اشتباه در برآورد قیمت و یا تخمین غیر واقعی، خسارت مالی بسیاری را بر دوش شما قرار دهد. در این موارد، معمولاً هزینه پروژه با تغییر بیش از حد ارزیابی ‌می‌شود و ممکن است پیمانکار نتواند کارها را طبق قرارداد و با مبلغ تصویب شده تکمیل کند.

داشتن یک پروژه ساخت و ساز با کارآیی بالا سودمند است، اما اگر یک برآورد دقیق هزینه ای نیز داشته باشید، یقیناً تصمیم‌های بهتری خواهید گرفت. در این راستا، ‌می‌توانید پیمانکاری را با بهترین پیشنهاد قیمت که با نرخ روز همخوانی داشته و مطابق با الزامات پروژه شما باشد را استخدام کنید.

کلام آخر

ساخت یک آپارتمان ‌می‌تواند یک قدم بزرگ در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باشد. با این حال، قبل از اینکه بتوانید به مرحله اجرا پا بگذارید، مهم است که تصور کاملی از هزینه ساخت ساختمان داشته باشید تا بتوانید اطمینان حاصل کنید که سرمایه گذاری شما توانسته به سوددهی برسد. اما در بازار امروز کشور که شاهد رکود و شتاب تغییرات قیمت هستیم، تخمین هزینه ساخت کاری دشوار است.

به همین دلیل، جهت دوری از خطرات و ریسک‌های سرمایه گذاری و ارائه یک تخمین دقیق، باید به عنوان فردی که تازه قصد ورود به ساخت و ساز را دارد، از خدمات مشاوره ای استفاده کنید. ما در کلینیک مشاوره صنعت ساختمان با مشارکت بیش از 100 نفر از خبرگان صنعت ساختمان، بهترین و کاربردی‌‌ترین مشاوره‌ها در حوزه ساخت و ساز را ارائه ‌می‌دهیم.